Sucinto histórico da posse imobiliária no Brasil
Introdução
A partir do descobrimento do Brasil, suas terras passaram a ser propriedade do Reino de Portugal, e, com a independência nacional, à Coroa Brasileira.
A colonização de suas terras começou por meio das capitanias hereditárias, as quais ensejaram o surgimento das sesmarias.
A Lei de Terras (Lei nº 601/1850)
Importante na organização do sistema registral brasileiro, essa Lei estabeleceu que a posse da terra seria legitimada pelo seu registro.
A partir de então, o registro passou a garantir a segurança jurídica da posse pela publicidade dos atos possessórios e mesmo sua transmissão pelo possuidor a seus sucessores (ascendentes. descendentes ou terceiros).
É o primeiro ato legislativo dispondo sobre esse assunto.
Regulamentação (Decreto nº 1.318/1854):
Esse decreto detalhou como o registro seria feito, perante o vigário da Igreja Católica na freguesia do imóvel. Esta forma de registro ficou conhecida como "Registro do Vigário".
Na ausência desse registro não seria reconhecida a posse alegada nem eventuais cessões e transferências desse direito, seja por ato "inter vivos" ou "causa mortis."
Inversamente, passaram a ser reconhecidas como legalmente válidas a posse e a cessão e transferência de direitos possessórios sobre o imóvel.
Registro Imobiliário Oficial:
Sobreveio a Lei 1.237, de 24 de setembro de 1864, regulamentada por decretos subsequentes (de 1865 e 1890).
Assim, foi criado o sistema de Registro Imobiliário, com a organização dos cartórios de Registro Geral e de Hipoteca.
Significou isso que a posse legal registrada no Registro Paroquial (Registro do Vigário) precisaria ser confirmada pela transcrição registral.
E também que eventuais cessões e transferências de direitos sobre a posse legal fossem ali igualmente registrados, sob pena de não serem tidas como ocorridas e legalizadas essas cessões.
Acrescente-se que nesse caso a posse continuaria sendo do cedente, passando o cessionário a ser um mero detentor, agindo em nome e por conta do cedente.
Como detentor, o cessionário jamais teria o direito de ceder a posse do imóvel a terceiros, ou essa posse se tornar posse de seus herdeiros.
Essas exigências legais se aplicavam a todas as cessões de direito, sendo irrelevante se o cessionário tenha sido ente de Direito Público ou de Direito Privado.
Consequência da falta de transcrição
A consequência da falta dessa transcrição seria o não reconhecimento da posse ou da cessão de direitos possessórios sobre o imóvel para todos os efeitos legais. Caso contrário, haveria o esvaziamento da razão de existência desse registro imobiliário oficial.
Resumo
Em resumo, o registro de imóveis, como sistema formal, surgiu com a Lei nº 601/1850 e foi regulamentado em 1854, estabelecendo uma nova forma de assegurar o reconhecimento legal da posse por meio da transcrição documental através do registro.
Transmissão da posse - registro competente
Diferentemente da transmissão da propriedade imobiliária que se faz por registro no respectivo Registro de Imóveis de sua circunscrição, o instrumento de transmissão da posse a título gratuito ou oneroso se faz por escritura pública lavrada em qualquer Registro de Notas (Tabelionato).
Posse como situação de fato
A posse é uma situação de fato representativo do exercício de direitos sobre um bem imóvel. Pode transformar-se em direito de propriedade (denominado direito real por incidir sobre o bem imóvel).
Isso pode ocorrer por meio da aquisição, pelo possuidor, do título de propriedade junto ao proprietário que já não tenha a posse desse imóvel ou por via de usucapião.
Atualmente, a ação de usucapião se promove na via judicial ou diretamente na via extrajudicial perante o competente Registro de Imóveis da sua situação.
O prazo denominado de prescrição aquisitiva do direito à propriedade do imóvel varia de cinco a dez e a quinze anos, conforme cada situação e os requisitos da lei. Respectivamente para a usucapião urbana, ordinária e extraordinária.