Sucinto histórico da posse imobiliária no Brasil

Introdução

A partir do descobrimento do Brasil, suas terras passaram a ser propriedade do Reino de Portugal, e, com a independência nacional, à Coroa Brasileira.

A colonização de suas terras começou por meio das capitanias hereditárias,  as quais ensejaram o surgimento das sesmarias.

A Lei de Terras (Lei nº 601/1850)

Importante na organização do sistema registral brasileiro, essa Lei estabeleceu que a posse da terra seria legitimada pelo seu registro.

A partir de então, o registro passou a garantir a segurança jurídica da posse pela publicidade dos atos possessórios e mesmo sua transmissão pelo possuidor a seus sucessores (ascendentes. descendentes ou terceiros).

É o primeiro ato legislativo dispondo sobre esse assunto.

Regulamentação (Decreto nº 1.318/1854): 

Esse decreto detalhou como o registro seria feito, perante o vigário da Igreja Católica na freguesia do imóvel. Esta forma de registro ficou conhecida como "Registro do Vigário". 

Na ausência desse registro não seria reconhecida a posse alegada nem eventuais cessões e transferências desse direito, seja por ato "inter vivos" ou "causa mortis."

Inversamente, passaram a ser reconhecidas como legalmente válidas a posse e a cessão e transferência de direitos possessórios sobre o imóvel.

Registro Imobiliário Oficial: 

Sobreveio a Lei 1.237, de 24 de setembro de 1864, regulamentada por decretos subsequentes (de 1865 e 1890).

Assim, foi criado o sistema de Registro Imobiliário, com a organização dos cartórios de Registro Geral e de Hipoteca. 

Significou isso que a posse legal registrada no Registro Paroquial (Registro do Vigário) precisaria ser confirmada pela transcrição registral.

E também que eventuais cessões e transferências de direitos sobre a posse legal fossem ali igualmente registrados,  sob pena de não serem tidas como ocorridas e legalizadas essas cessões.

Acrescente-se que nesse caso a posse continuaria sendo do cedente, passando o cessionário a ser um mero detentor, agindo em nome e por conta do cedente.

Como detentor, o cessionário jamais teria o direito de ceder a posse do imóvel a terceiros, ou  essa posse se tornar posse de seus herdeiros.

Essas exigências legais se aplicavam a todas as cessões de direito, sendo irrelevante se o cessionário tenha sido ente de Direito Público ou de Direito Privado. 

Consequência da falta de transcrição

A consequência da falta dessa transcrição seria o não reconhecimento da posse ou da cessão de direitos possessórios sobre o imóvel para todos os efeitos legais. Caso contrário, haveria o esvaziamento da razão de existência desse registro imobiliário oficial.

Resumo

Em resumo, o registro de imóveis, como sistema formal, surgiu com a Lei nº 601/1850 e foi regulamentado em 1854, estabelecendo uma nova forma de assegurar o reconhecimento legal da posse por meio da transcrição documental através do registro. 

Transmissão da posse - registro competente

Diferentemente da transmissão da propriedade imobiliária que se faz por registro no respectivo Registro de Imóveis de sua circunscrição, o instrumento de transmissão da posse a título gratuito ou oneroso se faz por escritura pública lavrada em qualquer Registro de Notas (Tabelionato). 

Posse como situação de fato

A posse é uma situação de fato representativo do exercício de direitos sobre um bem imóvel. Pode transformar-se em direito de propriedade (denominado direito real por incidir sobre o bem imóvel). 

Isso pode ocorrer por meio da aquisição, pelo possuidor,  do título de propriedade junto ao proprietário que já não tenha a posse desse imóvel ou por via de usucapião.

Atualmente, a ação de usucapião se promove na via judicial ou diretamente na via extrajudicial perante o competente Registro de Imóveis da sua situação.

O prazo denominado de prescrição aquisitiva do direito à propriedade do imóvel varia de cinco a dez e a  quinze anos, conforme cada situação e os requisitos da lei. Respectivamente para a usucapião urbana, ordinária e extraordinária.