Apartamentos de Cobertura: Cobrança Abusiva de Condomínio

Nem sempre o que parece ser justo o é. 

Um caso típico de injustiça costuma ser praticada contra os proprietários de coberturas em condomínios residenciais.

Essa injustiça parte do pressuposto de que esses condôminos devam pagar quota condominial mais elevada do que a cobrada das unidades tipo.

Afirma-se que a cobrança diferenciada tem amparo da lei e das convenções condominiais.

A questão consiste em decidir-se se a divisão das despesas condominiais deve ser feita com base na fração ideal de cada unidade, ou divisão simples pelo número de unidades condominiais.

Sempre disse a meus alunos de Direito Civil que a lei deve ser interpretada e não, necessariamente aplicada na sua literalidade.

A regra do Código Civil estabelece que as despesas e gastos de um condomínio devem ser rateados com base na fração ideal cabível a cada condômino, salvo disposição em contrário da convenção condominial.

Assim, quem decide o critério a ser adotado, diversamente da divisão pela fração ideal do imóvel entre os condôminos, é a assembléia do condomínio.

É comum, entretanto, que a assembléia, por maioria qualificada de seus votos, decida aplicar o critério de rateio com base na fração ideal das unidades. Nesse caso, os proprietários de coberturas, por serem estas menos numerosas, evidentemente, do que as unidades tipo, acabam sendo lesados por arcarem com valor maior da quota condominial.

Entretanto, há fundamentos jurídicos para reverter-se esse dano patrimonial incidente sobre os donos de coberturas.  E esses fundamentos jurídicos justificam pedido de restituição do valor das mensalidades condominiais pagas em excesso - respeitado o prazo prescricional para essa restituição - e pleito no sentido de que as prestações subsequentes da quota condominial sejam fixadas pelo critério de divisão pelo número de unidades imobiliárias do condomínio.

Basilar nesses fundamentos se acha o princípio de direito segundo o qual a ninguém é licito o enriquecimento sem causa. Em outras palavras, ninguém pode tirar vantagem de outrem. 

E a divisão das despesas condominiais pelo critério de rateio por fração ideal do imóvel propicia essa vantagem ilícita aos proprietários de unidades tipo, em detrimento dos proprietários de cobertura, quando certos fatos se achem presentes em cada condomínio.

Vejamos alguns deles: 

1.- cobertura com o mesmo número de acessos que as unidades tipo;

2 - cobertura servida pelos mesmos elevadores que os das unidades tipo;

3 - mesmas áreas comuns do edifício  para todas as unidades;

4 - cobertura que não exige do condomínio maior número de serviçais que atendam às áreas comuns do condomínio;

5 - número de moradores na cobertura  menor do que os de unidades tipo.

Ademais, o morador de cada cobertura não vale por dois quando faz uso de um elevador ou de outras áreas comuns do condomínio.

As contas de consumo de energia elétrica e de água nas áreas comuns do condomínio não são majoradas desproporcionalmente pelo fato de haver apartamentos de cobertura nos condomínios.

Quanto ao consumo de energia elétrica, isso se explica, porque o consumo das áreas comuns é baseado em medidores separados daqueles do consumo de cada unidades imobiliária. 

Já, quanto ao consumo de água, na falta de hidrômetros em cada unidade imobiliária do condomínio, o máximo que se poderia aceitar seria um razoável percentual a mais a ser cobrado dos apartamentos de cobertura pela água consumida. Isso quando se parta do pressuposto de que, sendo sua área maior do que as das unidades tipo, o consumo interno de água poderá ser - mas nem sempre o é - maior do que o das demais unidades. 

No rateio de despesas extraordinárias do condomínio, relacionadas com reforma ou manutenção de sua fachada, se justificará o rateio por fração ideal apenas nos casos de a cobertura se estender por mais de um andar do condomínio, ou se, no mesmo andar, na horizontal, sua área for  maior do que a área de cada unidade tipo. Se o for de apenas um andar, como a fachada das unidades tipo, o rateio deverá realizar-se pelo número de unidades do edifício.

Partindo, portanto, desses fundamentos jurídicos e de fato, os proprietários de coberturas em condomínios residenciais têm amparo jurídico para exigir do condomínio o rateio das despesas condominiais pelo número de unidades do condomínio, e de reclamar a restituição dos valores pagos a mais e indevidamente, no passado, pelo período não atingido pela prescrição legal.

Se a assembléia do condomínio não ajustar a convenção para evitar esse enriquecimento sem causa do proprietários das unidades tipo em detrimento dos proprietários de coberturas, terão estes o direito de recorrer ao Poder Judiciário como lhes garante o artigo 5, inciso XXXV da Constituição Federal. 

Quanto aos pagamentos indevidos do período não prescrito, os proprietários de coberturas terão, certamente, de ajuizar ação contra o condomínio, porque dificilmente obterão o reconhecimento desse direito meramente em assembléias extraordinárias do condomínio. 

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